전세 계약 전 확인사항: 보증금 지키는 필수 체크리스트
전세 계약은 집 상태보다 보증금을 돌려받을 수 있는 구조인지 먼저 봐야 합니다. 마음에 드는 집이라도 등기부, 시세, 세금, 보증보험 조건이 맞지 않으면 계약을 멈추는 것이 안전합니다.
1. 주변 시세와 전세가율부터 본다
계약 전에는 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층의 최근 전세가와 매매가를 비교하세요. 전세보증금이 매매가에 지나치게 가까운 집은 집값 하락이나 경매 때 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 안심전세 앱 또는 주요 부동산 플랫폼
- 인근 공인중개사 2곳 이상 비교 상담
2. 등기부등본은 계약 당일 직접 확인한다
등기부등본은 집의 권리관계를 보여주는 핵심 서류입니다. 중개사가 준 출력물만 보지 말고 계약 직전 직접 발급해 표제부·갑구·을구를 확인하세요.
표제부
계약서 주소, 등기부 주소, 실제 방문한 집 주소가 같은지 확인합니다. 동·호수, 면적, 용도도 다르면 안 됩니다.
갑구
소유자 이름을 확인합니다. 계약 상대방, 신분증, 등기부상 소유자가 일치해야 합니다. 압류, 가압류, 경매개시결정, 신탁등기가 있으면 계약 전 전문가 검토가 필요합니다.
을구
근저당권이 있는지 봅니다. 근저당은 은행 등 선순위 권리일 수 있어 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있습니다. “잔금 때 말소한다”는 말만 믿지 말고 특약에 반드시 적어야 합니다.
3. 건축물대장으로 위반건축물 여부 확인
건축물대장에서 위반건축물 표시, 용도, 호수 구분을 확인하세요. 특히 빌라, 다가구, 근린생활시설을 주거용처럼 쓰는 매물은 보증보험이나 대항력 문제로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
4. 임대인 세금 체납 여부 확인
임대인의 국세·지방세 체납은 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전에는 납세증명서 제출을 요청하고, 계약 후 보증금이 1,000만 원을 초과하면 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다.
5. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관을 통해 보호받는 제도입니다. HUG 기준 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하로 안내되어 있습니다. 단, 선순위 채권, 주택가격, 계약기간, 전입신고, 확정일자 등 세부 조건이 맞아야 하므로 계약 전에 가입 가능성을 확인하세요.
- 보증보험 가입 가능 여부를 얼버무리는 경우
- 임대인이 세금 관련 서류 제출을 거부하는 경우
- 시세보다 조건이 지나치게 좋은 경우
- 계약을 오늘 바로 해야 한다고 압박하는 경우
6. 계약서 특약은 구체적으로 쓴다
7. 잔금일에는 송금 직전 등기부를 다시 본다
계약일과 잔금일 사이에 근저당이나 압류가 새로 생길 수 있습니다. 잔금 송금 직전 등기부등본을 다시 발급하고, 송금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 하는 것이 원칙입니다.
8. 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받는다
입주 후에는 전입신고와 확정일자를 바로 처리하세요. 주택의 인도와 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권 확보와 관련된 중요한 절차입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건 불가능한 것은 아니지만 위험이 큽니다. 선순위 채권과 내 보증금을 합쳐도 안전한지, 잔금일 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
Q2. 보증보험만 가입하면 안전한가요?
중요한 안전장치지만 만능은 아닙니다. 가입 조건, 보증 한도, 권리관계, 계약서 특약을 함께 확인해야 합니다.
Q3. 계약 전 가장 중요한 3가지는 무엇인가요?
시세 확인, 등기부등본 확인, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인입니다. 이 세 가지가 불안하면 계약을 서두르지 마세요.
